Прежде чем создавать ПИФ, необходимо задуматься над вопросом, ради каких целей затевается эта достаточно сложная и затратная тема. Известно, что таких целей может быть несколько:
- привлечение инвестиций «в розницу»,
- достижение известных юридических гарантий во взаимоотношениях с инвесторами, которые несет в себе правовая конструкция закрытого паевого инвестиционного фонда,
- правовая защита активов, прежде всего недвижимости,
- некоторые другие аспекты, например, то, что мы называем «приближение собственников (бенефициаров) к деньгам», но которые самостоятельного значения, как правило не имеют, и являются лишь дополнительными плюсами в пользу принятия решения об инкорпорации ПИФа в бизнес.
Рассмотрим каждую из этих целей по-отдельности.
До сих пор мы порой сталкиваемся с ошибочным мнением о том, «упаковка проекта в ПИФ» повышает его инвестиционную привлекательность, в результате чего привлечение финансов существенно упрощается. Однако на деле это не так. Любой инвестор смотрит, прежде всего, на экономику и маркетинговые перспективы проекта, опыт проектной команды, касается ли это венчурных, девелоперских или других проектов. Поэтому оболочка паевого инвестиционного фонда не может нивелировать объективные недостатки проекта. ПИФ - это лишь способ структурирования сделки.
Вместе с тем, ПИФ - это прежде всего инструмент коллективных инвестиций, правовой режим которого заточен именно на совместное долевое участие в инвестиционной деятельности не одно-двух, а группы лиц. Поэтому если инвестиционные идеи конкурентоспособны, в рамках ПИФа действительно можно начать «сбор» денег у населения или объединить группу заинтересованных лиц в рамках ЗПИФ. При этом необходимо помнить, что розница держится на рейтингах управляющей компании и соответствующих маркетинговых усилиях (читай бюджетах). Так что собственно «создание ПИФа» - это самый легкий этап в данном направлении. Ставя такую цель, необходимо прежде всего проанализировать сам продукт, конкурентную среду, способы продаж и необходимые маркетинговые затраты.
Создание паевого инвестиционного фонда - действительно отличный механизм для выстраивания правоотношений с инвесторами, интересы которых призваны защищать объемное законодательство и Банк России, как надзорная инстанция над деятельностью по управлению ПИФ.
Так, в открытых и интервальных паевых инвестиционных фондах такой надзор осуществляется буквально on-line (УК предоставляют отчетность ежедневно), а в закрытых ПИФ - ежемесячно. Каждая сделка проверяется специализированным депозитарием. Высшая степень контроля достигается в фондах для квалифицированных инвесторов, в которых пайщики могут создавать инвестиционный комитет и согласовывать сделки с активами ПИФ до их совершения. Гарантом соблюдения данной процедуры опять-таки выступает специализированный депозитарий, который не санкционирует сделку без решения инвестиционного комитета.
Как следует из названия, инвестиционный фонд — это организация, главной деятельностью которой является инвестирование средств в различные проекты. Именно на основе средств инвестиционных фондов и поддерживается экономика. Инвестирование конкретного фонда могут быть направлены как в какую-то одну сферу экономики (например, только тяжелая промышленность), так и в различные сферы, пусть даже и не связанные между собой (такие фонды называют смешанными).
Средства фонда складываются из паев. Инвесторы — соответственно, пайщики. Они вливают свои средства путем покупки этого самого пая, а затем получают прибыль пропорционально доле своего пая в общем объеме инвестиций.
Фонды подразделяются на открытые (пай можно купить в любое время) и закрытые (паи покупаются только при создании фонда). Управление фондом осуществляет управляющая компания. Подробнее: .
Организовать инвестиционный фонд может сообщество инвесторов (в будущем они будут владеть активами созданного инвестиционного фонда), которое впоследствии должно определиться, кто будет выступать в роли управляющей компании.
Здесь существует несколько вариантов - либо выбрать управляющую компанию из уже существующих и заключить договор о сотрудничестве на предмет реализации нового проекта, либо создать свою управляющую компанию.
В последнем случае потребуется зарегистрироваться в качестве юридического лица, далее получить лицензию, которая дает право управления инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, а также пенсионными фондами негосударственного характера.
Если инвесторы выбирают такую форму организации инвестиционного фонда, как ПИФ — паевой инвестиционный фонд, то в данном случае самыми главными этапами его организации являются:
- Управляющая компания должна зарегистрировать в ЦБ России правила , так как оные являются основным правоустанавливающим документом фонда. В правилах прописывается тип фонда и его категория, декларация об инвестициях, согласно которой осуществляется управление активами, срок действия фонда. Здесь также указываются такие инфраструктурные организации, как регистратор, спец.депозитарий, аудитор и оценщик. Правила доверительного управления это публичный и важнейший документ.
- Формирование паевого инвестиционного фонда.
Регистрация инвестиционного фонда проводится согласно Административному регламенту предоставления Федеральной службой по финансовым рынкам государственной услуги о регистрации правил доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и изменений и дополнений в них. Утвержден Приказ ФСФР России от 9 апреля 2013 г. под № 13-25/пз-н.
Несмотря на то, что паевой инвестиционный фонд не имеет статуса юридического лица, так как право распоряжения его имуществом принадлежит управляющей компании, деятельность последней находится под строгим контролем и регулированием.
Во избежание злоупотребления средствами пайщиков оные хранятся в специализированном депозитарии, который отслеживает законность всех операций, проведенных с ними.
Также депозитарий следит за размещением средств пайщиков и действует исключительно в интересах последних. При выявлении депозитарием каких-либо нарушений в работе управляющей компании, противоречащих законодательству, об этом уведомляется Федеральная служба по финансовым рынкам России.
Ежегодно деятельность управляющей компании проверяется жесткой аудиторской ревизией. Со стороны государства регулирование работы управляющих компаний осуществляет ФСФР, в которую управляющая компания предоставляет регулярную строгую отчетность.
Данная схема контроля исключает возможность приобрести либо вывести активы из инвестиционного фонда без наличия акцепта — разрешения специализированного депозитария. Стоимость имущества оценивается независимым оценщиком, который также имеет лицензию ФСФР. Исключение составляют только ценные бумаги, обладающие признанными котировками.
Банковские финансовые операции управляющая компания осуществляет по обособленно открытым расчетным счетам в коммерческих банках.
Благодаря такой организации работы инвестиционного фонда средства пайщиков находятся под надежной защитой. Права инвесторов гарантирует Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» и более 30 нормативных актов.
Согласно нормативным правовым актам ФСФР и Федеральному закону «Об инвестиционных фондах» информация о деятельности управляющей компании и инвестиционного фонда максимально открыта для пайщиков, что также является существенным преимуществом.
Крупные инвесторы часто действуют самостоятельно на уровне личных контактов с теми, кто нуждается в финансовых вливаниях. Но не у всех хватает средств на независимую деятельность. Если все же хочется инвестировать, то люди объединяются в специальные структуры. Про одну из них, а именно - закрытый паевой инвестиционный фонд мы и поговорим.
Общая информация
Первоначально давайте разберемся с тем, что же собой представляет закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Так называется имущественный комплекс, что создается без образования юридического лица. Формируется он из активов нескольких инвесторов, что передают свои средства в фонд. После этого они становятся владельцами его паев. Имущество фонда имеет юридический статус общей долевой собственности. Поэтому результат его деятельности распределяется среди участников пропорционально взносам. Кстати, когда формируется закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, то в него можно передавать не только денежные средства, но и права на такие объекты как строения и земля. Когда структура создана, ею руководит согласно принятой декларации управляющая компания. Деятельность этих структур строго регламентируется законодательством и рядом нормативно-правовых актов Федеральной службы по финансовым рынкам Российской Федерации. В ФСФР должна осуществляться регистрации правил доверительного управления на каждый инвестиционный фонд.
В чем же их отличие?
Зачем понадобилось создавать такой дополнительный вид структур как ЗПИФН? Это связано с необходимость облегчить целый ряд операцией. Если говорить про закрытые фонды, то в данном случае предусмотрено такое преимущество, как возможность принимать решение участниками относительно деятельности на общем собрании. Основным отличием ЗПИФН является рассмотрение прав на недвижимое имущество как актив. То есть, основные операции проводятся с жилыми и коммерческими зданиями, земельными участками и тому подобным. При этом условно выделяют два вида. Первый, о котором следует упомянуть, - это закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд. Они специализируются на финансировании строительства различных объектов недвижимости. Другой вид - это закрытый рентный паевой (инвестиционный) фонд. Он специализируется на сдаче недвижимости в аренду. Зачастую той, которую построил. То есть особенностью является доступный широкий спектр операций, смещение разных видов деятельности, а также осуществляется множество других дел на рынке недвижимости (купля/продажа жилых и коммерческих зданий, земли и прочее).
О финансах строительного мира
Еще совсем недавно создание до восьмидесяти процентов всей недвижимости обеспечивалось конечным потребителем, то есть лицами, что планировали жить и работать в новых квартирах и зданиях. Поэтому часто возникали ситуации, когда строить начинали, имея только 10-20 % необходимых средств. Этого хватало на забор и начало земельных работ. При этом существовал расчет на кредиты или продажу еще не созданной недвижимости физическим или юридическим лицам. В некотором роде это был жилищные кооператив. Принцип работы был следующим: продаем несколько квартир, строим первый этаж. Затем ждем, пока кто-то купит еще. Первые покупатели в таком случае сильно рисковали - ведь они могли ждать довольно долго, пока здание будет доведено до конца.
Был в этой схеме и один минус - отсутствовал контроль за целевым финансированием. А это часто оборачивалось громкими скандалами, в которых обманутые дольщики были потерпевшими. Принятие федерального закона № 214-ФЗ позволило начать процесс вытеснения потребительского капитала на поздний этап. Одновременно существует понимание того, что его нужно чем-то заменить. Иначе сокращение объемов строительства и рост цен на жилье - не за горами. Согласно этому закону (№ 214-ФЗ) выделяют кредитные (банковские структуры) и инвестиционные (ЗПИФН) средства для постройки.
Хотя здесь есть свои нюансы. Так, государство смогло позаботиться о защите граждан, хотя и оттолкнуло банки от данного сегмента рынка. Почему? Дело в том, что законодательством Российской Федерации была введена норма солидарной ответственности финансового учреждения с застройщиком. Это сделано с целью превращения институциональных инвесторов в гарантию окончания строительства.
Специфика работы
Итак, мы рассмотрели хоть и не обязательную, но все же важную для понимания информацию. Чтобы не уходить в теорию, давайте рассмотрим, как работают эти структуры на практике. В качестве примера возьмем закрытый паевой инвестиционный фонд рентный «Холи Лэнд». Так, чтобы участвовать в процессе создания нового жилья (или иных объектов недвижимости), ЗПИФН приобретает имущественные права у застройщиков. В качестве документальной основы используется договор долевого участия (или инвестиционный).
Затем управляющая компания передает имеющиеся денежные средства застройщику и приобретает право после окончания строительства получить в свой актив определенные объекты (например, квартиры) с определенными параметрами (например, метражом или высотностью). А вот что делать с полученной собственностью? Это решает управляющая компания закрытого паевого инвестиционного фонда.
Следует отметить, что она может начать финансировать застройщика только после того, как будут оформлены все необходимые разрешения в установленном законом порядке. Это сделано для того, чтобы ограничить участие ЗПИФН на наиболее опасном этапе строительства. Но это не критически, ведь на оформление всей документации и создание проектов припадает не больше пятнадцати процентов всей стоимости. А подключение ЗПИФН позволяет застройщику получать масштабные и регулярные финансовые вложения, которые необходимы для строительно-монтажных работ, создания инженерных коммуникаций и продвижения вперед. Подобная политика действий наблюдается у закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Метроном».
Нюансы работы
Но и это не все. Следует выделить еще целый ряд нюансов, которые представляют интерес для застройщика:
- Гарантия стабильного финансирования. Это очень важно, но подобное сложно наблюдать при использовании непредсказуемых продаж. Также, в отличие от банковского кредита, не нужно выплачивать проценты. Ведь это изымает средства из оборота. К тому же, можно осуществлять авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, что позволяет получать скидки и зафиксировать себестоимость.
- Стабилизация и планомерность процесса реализации. Дело в том, что выделять часть имущества в натуре - этого делать нельзя. Почему? Суть такой ситуации в том, что ЗПИФН является инструментом для инвесторов, а не потребителей. Поэтому, чтобы погасить паи, придется продавать недвижимость. А если идти с оформлением - это дополнительная бюрократическая нагрузка. Из-за этого ЗПИФН заинтересован в том, чтобы продать недвижимость до окончания строительства. Конечно, это можно сделать и на вторичном рынке, но в таком случае придется пройти Госкомиссию, подписать акт о выполнении инвестиционного контракта и оформить право собственности. Все это из-за определенных материальных трат и длительного времени снижает эффективность инвестиций.
Варианты участия
Теперь давайте рассмотрим схемы, по которым владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда могут принять участие в строительстве определенных объектов. Первоначально им для выбора определенной недвижимости необходимо собраться вместе и принять соответствующее решение. Это общий этап для всех схем. А дальше уже начинаются различия. Но давайте пока обойдемся исключительно названиями:
- Финансирование проектов.
- Привлечение инвестиционных ресурсов.
- Управление объектами коммерческой недвижимости.
- Жилищные программы.
- Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами.
Каждая из этих схем имеет свои особенности в реализации. Причем их настолько много, что желательно уделить отдельную часть в статье.
Финансирование проектов на рынке недвижимости и строительства
В данном случае предусмотрено, что инвесторами и учредителями передаются фонду денежные средства (а также имущественные права и ценные бумаги) во время его формирования или при вступлении в долю на вторичном рынке. После того, как создание завершено и ЗПИФН признан созданным, управляющая компания вкладывает активы в объекты недвижимости. Пайщики фонда получают свои доходы за счет разницы между ценой покупки и продажи имущественного права или готовых объектов. Образуется она в процессе строительства, а также благодаря росту рыночных цен на готовые объекты.
В этом случае управляющая компания является классическим доверительным лицом, что распоряжается средствами клиентов. Только это происходит не на фондовом рынке, а с имуществом. Правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости предусматривают, как правило, максимальную отдачу на работу с клиентом. Ведь в качестве вознаграждения идет определенный процент. И если управляющая компания не является сборищем мошенников, то она прямо заинтересована в том, чтобы получить максимальную выгоду. Размер дохода зависит от выбранного сегмента, а также требований к потенциальным проектам. При этом благодаря участию многих инвесторов, пайщики могут получить большую выгоду, нежели если будут заниматься этим самостоятельно.
Еще один важный плюс - ЗПИФН не приходится платить налог на прибыль. Благодаря этому инвесторы могут пользоваться эффектом отсрочки.
Привлечение ресурсов
Некоторые застройщики используют ЗПИФН для получения средств, чтобы построить объекты. В таком случае управляющей компанией создается ЗПИФН под конкретную недвижимость заказчика. Имущественные права вносятся владельцами как оплата паев во время формирования фонда. Затем управляющая компания и учредители привлекают инвесторов для обеспечения финансирования конкретного объекта. Для этого используется вторичный рынок (например - биржа). Так получаются денежные средства для финансирования строительства. Инвестор, став пайщиком, получает право на определенную часть дохода, что будет получена при реализации объекта. Это может быть как продажа, так и сдача в аренду. Второй подход часто использует закрытый комбинированный паевой инвестиционный фонд. Такая схема пользуется популярностью благодаря:
- Простоте создания структуры, оформления инвестиций, учета и отчетности.
- Прозрачности инструмента для сторонних вкладчиков.
- Возможности использовать пай как залог.
Управление объектами коммерческой недвижимости
Этот вариант используют рентные ЗПИФН. Суть данной схемы заключается в размещении активов в коммерческую недвижимость и получение доходов от ее сдачи в аренду. Инвесторы используют этот вариант для получения стабильного дохода. Для собственников этот вариант привлекателен по следующим причинам:
- Превращение непрофильных активов в источник ресурсов для основного бизнеса.
- Получение преференций по выплате налога на прибыль и имущество.
- Привлечение финансовых ресурсов от продажи пая при сохранении за собой преимущественных прав на объекты коммерческой недвижимости.
Фонд приобретается на внесенные средства или же сразу формируется из подходящего имущества. Управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами предусматривает дополнительно заключение договора с эксплуатационной компанией. Она должна взять на себя всю работу по обеспечению и содержанию объектов, а весь чистый поток арендных платежей направлять в ЗПИФН. Стоимость активов пайщиков растет благодаря передаваемым деньгам и увеличению рыночной стоимости объекта. По согласованию с учредителем, доходами распоряжаются следующим образом:
- Инвестируются в реконструкцию и модернизацию объекта для увеличения его стоимости и/или арендных ставок по нему.
- Периодически выплачиваться пайщикам.
- Вкладываться в строительство/покупку других объектов недвижимости (жилой или коммерческой).
- Инвестировать на фондовом рынке, размещать на банковском депозите.
Жилищные программы
Это еще один вариант использования фондов, который подразумевает участие муниципальных или корпоративных жилищных программ. В таком случае ЗПИФН выступает в роли инструмента, который аккумулирует средства и обеспечивает строительство жилья для определенной аудитории, что определяется учредителем жилищной программы. Под это дело закладывается определенный участок земли. Он может подбираться муниципалитетом или корпорацией из числа земель, что входит в его территорию. Затем осуществляется передача закладной закрытому паевому инвестиционному фонду, которые начинает возведение недвижимости. Организацию строительства и контроль за ним осуществляет управляющая компания.
Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами
Этот вариант используют крупные игроки рынка. Они встраивают ЗПИФН в свои бизнес-процессы с целью увеличения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств, что нужны для финансирования различных объектов. Место этих структур в цепочке зависит от роли, организации, потребностей и преследуемых целей.
Рассмотрим небольшой пример. Материнская компания создает ЗПИФН и получает 100 % паев. Объемы и направления использования сформированного фонда определяются инвестиционной декларацией. Дополнительно в последующем количество средств может быть увеличено. Затем создаются или приобретаются отдельные компании. Они занимаются подготовкой проектной документации, получают все необходимые разрешения для строительства, а также право на землю.
Наиболее для этих целей подходят компании с формой собственности ООО или ЗАО. После того как завершены все подготовительные работы, ЗПИФН заключает договор (инвестиционный или долевого участия) с этой структурой и обеспечивает строительство финансами. Если временно потребности в этом нет, то средства могут быть направлены в актив, который предусмотрен инвестиционной декларацией. После того, как строительство завершено, объекты реализуются. Полученная прибыль от продаж объектов из ЗПИФН налогом не облагается.
Загрузка...